오피니언 뉴스목록
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농지를 구입하고 할 때 농지취득자격증명(농취증)이 필요!농지취득자격증명 줄여서 농취증이라고 부릅니다. 농지로 전이나 답을 구입하고자 할 때에는 필히 농취증을 필요하죠. 따로 조건과 자격이 필요한 것은 아닙니다. 누구나 신청하면 발급받을 수 있습니다. 하지만 구입하려는 농지가 경작할 수 없는 상황일 때에는 발급이 안됩니다. 예를 들어 지목은 전, 답이나 콘크리트가 깔려있어 사실상 경작할 수 없는 경우일 때에는 발급받을 수 없습니다.어쩌면 당연한 일이죠. 이럴때는 원상복구를 한 후에 농취증을 발급을 신청하거나 조건부로 신청할 수 있습니다. 간혹 경매로 전을 낙찰받았는데 현장에 가보니까 콘크리트포장이 되어있는 경우가 이런 경우입니다. 그러면 경매에서 낙찰받았더라도 매각결정기일까지 농취증을 법원에 제출하지 못해 매각 불허가 되는 경우가 종종 있습니다. 다시 일반적인 경우로 돌아가 보겠습니다. 농취증을 발급받으려면 농지 소재지 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에 즉 관할 지자체로 방문하면 됩니다. 예를 들어 영광군 군서면에 위치한 농지를 구입하고자 할 때에는 군서면사무소에 방문해야 합니다. 처음에 말씀드렸다시피 농지를 구매하려는 경우에 농취증이 필요하다고 했습니다.그러므로 상속을 받은경우에는 농취증 발급이 필요치 않습니다.다음으로는 농업경영계획서를 작성하여 신청하면 됩니다.농업경영계획서는 뭔가 체계적,구체적으로 적어야 될 것 같지만 꼭 그렇지 않고 본인이 대략 어떻게 경작하겠다라고 자기의 농지계획을 적으면 됩니다. 단 주말,체험영농을 하고자 농지를 소유하는 경우에는 농업경영계획서를 작성하지 않아도 됩니다.자 이제 절차는 다 끝났습니다. 농취증을 신청하면 신청을 받은 지자체는 신청받은 날부터 4일이내에 적합한지 확인하여 신청인에게 발급하여야 합니다. 경험상으로는 대략 3일 정도 걸린거 같습니다. 자 그러면 이제 발급받은 농취증을 가지고 등기접수를 하면 모든게 완료됩니다. 이상 농취증에 대해서 알아보았습니다. 겨울철 건강유의하시고 모두 부자되세요~~~
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토지 합병과 분할에 대하여토지의 가치를 높이는 방법의 하나로 합병과 분할이 있습니다. 적재 적소에 합병과 분할이 된다면 토지의 가치를 높일 수 있는 확실한 방법입니다. 오늘은 그에 따른 토지의 합병과 분할에 대해 알아보겠습니다. 토지 합병이란 지적공부에 등록된 2필지 이상의 토지를 1필지로 등록하는 것을 말합니다. 합병하는 가장 많은 이유는 각 인접해 있는 동일 지목의 필지가 모양이 좋지 못하고 모여있는 경우 합병을 해서 보기 좋게 분할한다면 토지의 가치는 분명 상승합니다. 합병요건으로는 토지의 지번 부여지역과 지목 또는 소유자가 동일해야 합니다. 당연한 말이겠지요. 또한 합병하려는 토지의 지적도 및 임야도의 축척이 서로 동일해야 합니다. 다음으로는 합병이 불가한 경우입니다. 합병하려는 토지에 소유권, 지상권 또는 임차권의 등기 및 등기 외 등기가 있는 경우는 합병이 불가합니다. 다음으로 분할에 대해 알아보겠습니다. 분할이란 지적공부에 등록된 1필지 땅을 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말합니다. 하지만 분할에 요건이 있습니다. 첫 번째, 소유권 이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우 사실 이 경우가 분할에 대부분을 차지한다고 볼 수 있습니다. 예를 들어 매도하려는 땅의 면적이 넓은 경우 매도자가 분할해서 매수자가 필요한 땅만 파는 경우입니다. 두번째, 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우 세 번째, 1필지의 일부가 형질변경으로 지목이 다르게 된 경우입니다. 다음으로 최소분할면적에 대해 알아보겠습니다. 주거지역의 경우 60㎡, 상업, 공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡, 그외지역은 60㎡입니다. 즉 위의 면적보다 작게는 분할할 수는 없습니다. 이상 토지의 합병과 분할에 대해 알아보았습니다. 환절기 건강 유의하시고 부자 되세요~
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양도소득세 기본공제란?우리가 부동산을 매도하면 양도차익이 있든 없든 간에 세무서에 양도소득세를 신고하여야 하지만 신고를 안 해도 되는 경우가 있습니다. 1가구 1주택이면서 주택을 매매했을 경우에는 양도세 신고를 하지 않아도 됩니다. 다시 처음으로 돌아가서 만약 부동산을 매도하면서 손해를 봤어도 양도세 신고는 해야 합니다. 그만큼 양도세 신고는 필수적이며 부동산을 매매한다고 한다면 양도세에 대해서 인지하고 있어야 합니다. 자 그러면 부동산 가격이 어느 정도 올랐다고 가정을 해보겠습니다. 양도가액에서 취득가액을 빼고 거기에서 필요경비를 빼면 양도차익이 됩니다. 양도차익에서 바로 과세표준을 적용하지는 않습니다. 여기에서 양도소득기본공제가 적용이 됩니다. 양도소득기본공제란 말 그대로 양도소득세를 낼 때 기본적으로 공제해 주는 것을 말합니다. 국내 자산뿐만 아니라 국외 재산에도 적용이 되며 금액은 많지는 않지만 250만 원이 적용이 됩니다. 적용 횟수는 1년에 한 번 공제해 줍니다. 다음으로 가장 빈번히 받는 질문입니다. 양도세 기본공제는 연 1회 받을 수 있다고 말씀드렸는데요. 올해 남편분이 부동산을 양도하면서 기본공제 250만 원을 받았다면 아내분이 양도해도 기본공제 250만 원은 받을 수 있을까요? 네 받을 수 있습니다. 왜냐하면 납세자가 다르기 때문입니다. 아내와 남편은 같은 세대이지만 엄연히 다른 납세의무자입니다. 다음으로 양도세 기본공제가 안되는 경우가 있습니다. 바로 미등기된 양도 자산은 적용이 안됩니다. 이상 양도세 기본공제에 대해서 알아보았습니다. 양도차익이 크다면 작은 금액일 수 있지만 양도차익이 그리 크지 않았다면 그래도 괜찮은 금액입니다. 이상 환절기에 감기 조심하시고 부자 되세요~ /스마트공인중개사 대표 박성환
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근저당권에 대하여우선 저당권과 근저당권에 대해 간략히 알아보겠습니다. 일단 저당권과 근저당권에 공통점은 담보가 있다는 점입니다. 돈을 빌려주는 사람이 돈을 빌리는 사람의 부동산을 담보로 설정하고 돈을 빌려준다는 것이죠. 그리고 반드시 등기부등본에 등기를 해야 효력이 발생하게 됩니다. 그래서 집을 사기전에 우리는 등기사항전부증명서를 발급해서 확인할 수 있죠. 요즘은 근저당 설정이 없는 집이 드물지만 그래도 시세에 비해 근저당금액이 많이 설정된 집은 위험하기 때문에 미리 대비할 수 있습니다. 자 다음은 저당권과 근저당권의 차이점을 알아보겠습니다. 저당권은 1억을 은행에서 빌리면 채권액 1억을 설정을 하죠. 하지만 근저당권은 1억을 빌리면 채권최고액 1억 2천만원을 설정합니다. 근저당권은 빌린 금액 1억보다 2천만원이 더 높은 금액을 설정해 놓습니다. 그 이유는 만약 채무자가 돈을 못 갚을 경우 밀리게 될 이자 그리고 경매절차에 들게 될 비용 등이 미리 포함된 금액입니다. 한편 이자는 채권최고액 속에 포함되어 있다고 보므로 별도로 등기할 필요는 없고 근저당권의 존속기간이나 결산기는 필요적 등기사항이 아니므로 보통 등기하진 않습니다. 그리고 채권최고액은 금융사에 따라 다릅니다. 보통120%에서 130%를 잡는다고 보시면 될 듯합니다. 그리고 저당권은 채권금액이 고정되어 있는 반면에 근저당권은 갚았다 빌렸다 반복할 수 있습니다. 이게 가장 큰 차이점입니다. 그래서 근저당권은 현재 얼마인지는 정확히 알 수는 없습니다. 그리고 다 갚았다고 하더라도 근저당권설정을 해지하지 않으면 그대로 남아있습니다. 그래서 정확한 채권금액을 알려면 채권자에게 물어봐야 합니다. 요즘은 등기사항전부증명서를 발급해 확인해보면 대부분이 근저당이 설정되어 있어 무감각해지곤 합니다. 대출을 하지 않고 아파트 사는 사람이 어디 있어? 하고 저도 그렇게 생각하죠. 하지만 전세로 그 집에 들어가려고 하는 사람은 좀 더 신중해야 합니다. 시세를 확인해보고 다음으로 집주인이 개인이라면 꼭 전세보증보험에 가입하여 추후에 경매에 들어가더라도 전세금을 반환 받을 수 있도록 해야 합니다.이상 저당권과 근저당권에 대해 알아보았습니다. /스마트공인중개사 대표 박성환
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농지취득자격증명(농취증)이란?농지취득 자격 증명 줄여서 농취증이라고 부릅니다. 농지 전이나 답을 구입하고자 할 때에는 필히 농취증을 필요하죠. 따로 조건과 자격이 필요한 건 아닙니다. 누구나 신청하면 발급받을 수 있습니다. 하지만 농지를 경작할 수 없는 상황일 때에는 발급이 안됩니다. 예를 들어 지목은 전, 답이 나 콘크리트가 깔려 있어 사실상 경작할 수 없는 경우일 때에는 발급받을 수 없습니다. 어쩌면 당연한 일이죠. 이럴 때는 농취증 신청이 반려됩니다. 간혹 경매로 전을 낙찰받았는데 현장에 가보니까 콘크리트포장이 되어있는 경우가 이런 경우입니다. 그러면 경매에서 낙찰받았더라도 매각결정기일까지 농취증을 법원에 제출하지 못해 매각 불허가 되는 경우가 종종 있습니다. 다시 일반적인 경우로 돌아가 보겠습니다. 농취증을 발급받으려면 농지 소재지 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에 즉 관할 지자체로 방문하면 됩니다. 예를 들어 영광군 군서면에 위치한 농지를 구입하고자 할 때에는 군서면사무소에 방문해야 합니다. 처음에 말씀드렸다시피 농지를 구매하려는 경우에 농취증이 필요하다고 했습니다. 그러므로 상속을 받은 경우에는 농취증 발급이 필요치 않습니다. 다음으로는 농업경영계획서를 작성하여 발급 및 신청하면 됩니다. 농업경영계획서는 어감은 뭔가 체계적, 구체적으로 적어야 될 것 같지만 꼭 그렇지 않고 본인이 대략 어떻게 경작하겠다라고 계획을 적으면 됩니다. 단 주말, 체험영농을 하고자 농지를 소유하는 경우에는 농업경영계획서를 작성하지 않아도 됩니다. 자 이제 절차는 다 끝났습니다. 농취증을 신청하면 신청을 받은 지자체는 신청받은 날부터 4일이내에 적합한지 확인하여 신청인에게 발급하여야 해서 대략 경험상 2~3일 정도 걸린 것 같습니다.자 그러면 이제 발급받은 농취증을 가지고 등기신청을 하면 모든 게 완료됩니다.이상 농취증에 대해서 알아보았습니다. 환절기에 건강유의하시고 모두 부자되세요~~~ /스마트공인중개사 대표 박성환
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유치권이란?보통 경매 물건을 보다 보면 매각물건명세서에 “유치권이 신고 있으나 성립 여지 불분명 또는 유치권 성립 여지 있음”이라고 기재되어 있습니다. 또한 신고가 없는 경우도 적합하게 유치권이 성립하게 되면 매수인이 인수해야 합니다. 유치권은 이기에 유치권은 등기부에 등재되어 있지 않도록 성립하는 물건입니다. 유치권은 점유가 필요죠. 직접점유 이거나 간접점유도 인정됩니다. 중간에 점유물을 침탈당한 경우에도 회복되면 유효합니다. 또한 유치권은 배당요구 종기까지 그 권리를 증명하며 유치권을 신고하면 이해관계인이 되어 경매 절차에 관여하여 서류 열람도 가능합니다. 유치권 채권액을 어떻게 확인해야 할까요? 유치권이 행사 중이라고 쓰여 있기는 하지만 정확한 금액은 유치권자와 확인해봐야 합니다. 그러기 때문에 직접 유치권자와 만나서 유치권의 적법 여부와 채권액을 확인하여야 합니다. 또한 그 유치권 채권금액이 적법한지도 확인하여야 합니다. 타인의 점유 부동산의 공사대금 채권, 점유물을 개량하기 위해 지출한 금액 기타 유익비는 그 가액의 증가가 현존하는 때에 인정됩니다. 반면에 인정되지 않는 채권도 있습니다. 토지임차인의 부속 매수청구권, 임차보증금 반환채권, 권리금 반환청구권, 건물의 부속물 설치비, 임차인이 영업을 위하여 내부 구조변경, 특수장치, 간판, 인테리어 등은 유치권으로 인정되지 않습니다. 이상 유치권에 대해 알아보았습니다. 환절기 감기 조심하시고 부자 되세요
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재개발 vs 재건축에 차이는 무엇일까요?간혹 고객님 중에 광주광역시에 노후 아파트 상담 시 재개발과 재건축에 혼동하는 경우가 있으셔서 오늘은 재개발, 재건축에 대해 알아보겠습니다. 재개발이란 도시 전체적으로 노후화되었을 때 상하수도나 도로, 학교 같은 공공시설들을 재정비하는 것을 말합니다. 지역 전체적으로 좋은 이미지를 만들 수 있다는 장점이 있으며 공공의 목적으로 진행되는 것이 가장 큰 특징입니다. 이것은 노후한 정도를 보고 지자체가가 판단 후 정해진다고 합니다. 그리고 재개발사업은 안전 진단을 실시하지 않습니다. 부담금이 없고 영업보상비나 주거 이전비까지 받을 수 있으니 부정할 이유가 없을 것 같습니다. 다음으로 재건축입니다. 재건축은 주위 정비기반 시설이 양호하나 건물들이 낡고 오래돼서 건물만 철거 후 다시 건축하는 방법입니다. 재건축은 대단위가 아니어서 재건축 아파트 소유자의 동의만 받는다면 단지마다 시행할 수 있으며 주변 시설들을 그대로 유지한 상태에서 신축 건물을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 보통 단독주택도 가능하지만 대부분 아파트 위주로 이루어집니다. 마지막으로 정리하면 재건축은 안전진단을 실시하지만 재개발을 안전진단을 시행하지 않고 재건축은 주거이전비 및 영업보상비를 지급하지 않지만 재개발은 지급해야 합니다.단 재건축도 이사비는 세입자 및 집주인에게 지급됩니다. 이상 재건축과 재개발에 대해 알아보았습니다. /스마트공인중개사 대표 박성환
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토지 구입 시 세금은 얼마나 내고 어떤 세금을 부과하나요?부동산 사무실에 오시는 분께서 간혹 토지 취등록 세에 대해 물어보시는 분이 계십니다. 토지 구입을 처음 해보시거나 토지매수를 오래전에 해보신 분들이라면 당연히 모르실 수 있을 거라 생각됩니다. 우리나라에서는 토지 취득 시 세금을 내야 합니다. 또한 면제해 주는 경우도 있습니다. 가령 토지 수용으로 인한 일정 기간 내 동일 관할 또는 인접지 토지매수 시에는 취등록 세를 면제해 주기도 합니다. 하지만 이번 시간에는 일반적인 상황에서 토지 취득 시 내야 하는 세금에 대해 알아보겠습니다. 토지를 취득하게 되면 일단 취득세를 내야 합니다. 취득세는 일단 농지의 경우 3%입니다. 거기에다가 지방교육세가 0.2% 농어촌특별세가 0.2%가 부과됩니다. 농지 취득세가 일반적인 주택보다 더 비싸네요 하고 반문하시는 고객님이 계십니다. 네 맞습니다. 6억 이하의 주택이 1%이니까 주택보다는 높습니다. 하지만 주택에 취득세 혜택을 주었다는 게 맞는 말인 것 같습니다. 농지 이외의 토지는 취득세 4% 농어촌특별세 0.2% 지방교육세 0.4%로 총 4.6%입니다. 즉 주택이외의 토지, 건물은 일괄적으로 4.6%라고 생각하시면 됩니다. 정리해보면 부동산의 일반적인 취등록 세는 4.6%라고 생각하시면 되고 거기에서 농지일 경우에는 조금 혜택을 주어 3.4% 그리고 6억 이하의 주택이면 혜택을 좀 더 주어 1.1%라고 정리하시면 되겠습니다. 이상 환절기에 건강 유의하시고 코로나19가 조기 종결되었으면 하는 바람입니다.
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개별공시지가에 대하여이번 주에는 개별공시지가에 대해 알아보겠습니다. 개별공시지가는 양도소득세, 증여세, 재산세 등을 산정하는 중요한 기초자료가 되기 때문에 이번 기회에 한번 알아볼까요? 개별공시지가란 표준지공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위 면적당(원/㎡) 가격을 말합니다. 여기서 표준지공시지가란 우리나라 전체 토지 중에서 모두 개별적으로 산정하기 힘들기 때문에 그중 대표성 있는 50만 필지만 골라 표준지로 선정하고 표준지 특성을 조사하여 시, 군, 구 및 토지 소유자의 의견을 청취해 매년 1월 1일 기준으로 적정가격을 평가한 겁니다. 적정가격이란 일반적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어질 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다. 즉, 개별공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 하여 시장, 구청장 등이 조사하여 산정하며, 토지의 특성조사와 표준지 선정 여부로 결정합니다. 영광군 역시 지난 5월 31일 자로 개별공시지가를 결정, 공시하였습니다. 내용을 들여다보면 영광군은 전년대비 4.6%가 상승했는데 지가 변동의 주요 원인으로는 한빛 원전, 대마산업단지, 송림 그린테크 단지와 칠산 타워, 영광대교 등 관광 인프라 구축에 따른 인근 지역의 개발 기대 심리와 도시계획시설 도로 선의 정비로 인해 도로 저촉률이 많이 해소돼 상승한 것으로 밝혔습니다. 이상 개별공시지가에 대해 알아보았습니다. 환절기에 감기 조심하시고 부자 되세요~ /스마트공인중개사 대표 박성환
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토지 분할에 대하여실생활에서 토지 경계로 인하여 옆 토지 소유자와 부딪치는 경우가 자주 있습니다. 경계가 모호해 측량을 했더니 서로의 땅을 침범하여 사용하고 있는 경우입니다. 이럴 때 생각할 수 있는 게 분할입니다. 자신의 땅을 분할해서 상대방에게 주고받아서 현황에 맞게 경계를 만드는 방법입니다. 하지만 분할을 아무 때나 조건 없이 가능하다면 토지의 필지 수가 엄청 많아지겠죠. 그에 따른 문제도 발생할 수 있고요. 그래서 국가에서는 건축법, 농지법, 국토계획법 등을 제정하여 토지를 마음대로 분할하지 못하도록 규제하고 있습니다. 각 법에 따른 분할 최소면적을 대략적으로 알아보겠습니다. 건축법에서는 지역에 따른 분할에 따른 최소 면적을 정해놓았습니다. 주거지역:60㎡ 상업, 공업지역:150㎡ 녹지지역:200㎡ 이외의 지역은 60㎡ 이하는 분할할 수 없습니다. 다음으로 개발제한구역에서의 분할입니다. 분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡ 이상인 경우에만 가능합니다. 마지막으로 농지법에서는 다음 각 호에 해당하는 경우에만 분할이 가능합니다. 1. 도시지역의 주거, 상업, 공업지역 또는 도시, 군계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우. 2. 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우 3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2000㎡를 넘도록 분할하는 경우 4. 농지의 개량, 농지의 교환, 분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우 입니다. 이상 건축법, 개발제한구역, 농지법에 따른 분할에 대해 알아보았습니다. 일교차가 많은 계절인 만큼 감기 유의하시고요. 저는 다음 주에 알찬 내용으로 찾아뵙겠습니다. /스마트공인중개사 대표 박성환
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